Doorverkoop binnen 6 maanden en de overdrachtsbelasting
Geplaatst op: 22-02-2019, 17:10:49
Hoewel tamelijk technisch, is dit verhaal toch interessant voor iedereen die te maken heeft met een doorverkoop van een pand binnen zes maanden. Daarmee bedoel ik de situatie dat A een woning verkoopt en in eigendom levert aan B, waarna B datzelfde object weer doorverkoopt en levert aan C.
De Belastingdienst heft bij iedere overdracht belasting, dus zowel bij die van A naar B als die van B naar C. Dat zou betekenen dat de fiscus (te) veel belasting ontvangt, omdat telkens geheven wordt over de koopsom. Bij een woning ontvangt de inspecteur eerst 2% overdrachtsbelasting over de koopsom die B betaalt aan A en vervolgens nog eens 2% over de koopsom die B weer van C ontvangt.
In artikel 13 Wet belastingen rechtsverkeer (Wbrv) is echter een regeling opgenomen die dat effect vermindert. Ik zal daar in dit stuk wat dieper op ingaan en ook aangeven hoe voorkomen kan worden dat er te veel overdrachtsbelasting afgedragen moet worden.
Basisvoorbeeld
Ik ga uit van het volgende voorbeeld:
Levering van een woning door A aan B voor 100.
B levert dezelfde woning aan C voor 150.
Tussen de beide leveringen zit minder dan zes maanden .
Zou artikel 13 Wet belastingen rechtsverkeer niet in de wet staan, dan zou de inspecteur de volgende aanslag opleggen:
2% over de koopsom ad 100 die B betaalt.
Dat is 2.
2% over de koopsom ad 150 die C betaalt.
Dus 3.
In totaal ontvangt de Belastingdienst daarom 5.
Voorbeeld 1: doorverkoop binnen zes maanden zonder vergoeding
Vaak zal enige tijd verlopen tussen de aankoop door B en de levering aan C. Bijvoorbeeld omdat B een woning aankoopt maar een tijd later een ander huis ziet dat hij nog liever wil gaan bewonen. Vindt de levering aan C plaats binnen zes maanden na de aankoop door B, dan is de regeling van artikel 13 Wet belastingen rechtsverkeer van toepassing.
C betaalt alleen overdrachtsbelasting over hetgeen hij meer betaalt aan B dan B aan A betaald heeft.
Tussen de leveringen AB en BC zit minder dan 6 maanden.
Heffing 2% over 100 (overdracht AB).
Heffing van 2% over 50 (overdracht BC).
Totaal dus 2% over 150.
De Belastingdienst ontvangt 3.
C heeft als uiteindelijke eigenaar dus het voordeel dat hij geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen over de gehele koopsom, maar slechts over hetgeen hij meer betaalt voor het huis dan B al betaald heeft. In artikel 13 Wbrv is het zo geregeld dat dit voordeel toekomt aan de koper. B zal van de fiscus nooit de overdrachtsbelasting terugkrijgen.
Voorbeeld 2: doorverkoop binnen zes maanden met volledige vergoeding
Als B de door hem betaalde overdrachtsbelasting terug wil ontvangen, zal hij met C hierover moeten onderhandelen. B en C kunnen overeenkomen dat C aan B de overdrachtsbelasting vergoedt die B eerder heeft betaald. Spreken zij dat af, dan wordt door de Belastingdienst echter weer overdrachtsbelasting geheven over die vergoeding. Die vergoeding wordt namelijk gezien als een “verkapte” koopsom.
C betaalt aan de fiscus 2 over 50 (koopsom BC ad 150 minus koopsom AB ad 100), maakt 1.
C is ook 2 kwijt als vergoeding aan B (omdat deze 2% over 100 heeft afgedragen).
En C moet ook nog eens 2% overdrachtsbelasting voldoen over die vergoeding van 2. Dat is 0,04.
In totaal is C dus kwijt 3,04.
Zou C direct van A dezelfde woning hebben gekocht voor een koopsom van 150, dan zou C slechts 3 kwijt zijn geweest (2% van 150).
Voorbeeld 3: doorverkoop binnen zes maanden met gedeeltelijke vergoeding
Om dit nadeel voor C te voorkomen, moet C dus niet zomaar er mee instemmen dat hij de door B betaalde overdrachtsbelasting volledig zal vergoeden, maar afspreken dat hij slechts een deel daarvan compenseert. Dat deel wordt zó berekend dat C aan belastingheffing én vergoeding samen nooit meer kwijt is dan 2% overdrachtsbelasting over de (hoge) koopsom die C betaalt. C verkeert dan in dezelfde positie als wanneer hij rechtstreeks van A zou hebben gekocht voor een koopsom van 150.
Keerzijde van de medaille is wel dat B in dat geval een kleine schade lijdt. Hij wordt immers niet volledig gecompenseerd voor de door hem afgedragen overdrachtsbelasting.
Twee vrijwel dezelfde clausules met een heel verschillende uitkomst
In de praktijk kom ik met betrekking tot de vergoeding door C grofweg twee clausules tegen die tekstueel maar weinig van elkaar verschillen. Financieel gezien ligt dit echter anders: de ene clausule leidt tot de uitkomst van voorbeeld 2, de andere tot die van voorbeeld 3.
Bij twijfel over het eindresultaat kun je daaromtrent het beste contact opnemen met je notaris.
Voorbeeld 4: doorverkoop op dezelfde dag
Als de levering door A aan B en de doorlevering aan C op dezelfde dag zijn gepland, bestaat er een simpele oplossing die voorkomt dat B of C een nadeel ondervindt.
B levert de eigendom aan C vóórdat A deze eigendom overdraagt aan B. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de (hogere) koopsom van 150 die C betaalt aan B.
Op dezelfde dag – maar iets later – wordt de akte van levering gepasseerd waarbij A levert aan B. Omdat er al geheven is over 150 kan dit zonder overdrachtsbelasting.
De heffing is in dat geval 3 (2% over 150). B betaalt geen overdrachtsbelasting en dus hoeven er geen afspraken gemaakt te worden tussen B en C over vergoeding van de overdrachtsbelasting. Het probleem speelt dan simpelweg niet.
Maar: de aangegeven oplossing werkt alleen, als de levering AB en de Levering BC op dezelfde dag plaatsvinden. Deze oplossing werkt dus maar in een beperkt aantal gevallen.
Waarschijnlijk denk je nu dat dit omdraaien van de volgorde fiscaal niet mag. Maar in een besluit van 22 februari 2017heeft de Staatssecretaris van Financiën expliciet aangegeven dat deze route fiscaal geheel correct is. Ook civielrechtelijk is het geen probleem omdat de eigendom formeel pas naar C dan wel B over gaat als de betreffende akte is ingeschreven bij het Kadaster.
In de praktijk kan dus alleen een probleem ontstaan als de notaris de akte van levering B aan C eerder naar het Kadaster verstuurt dan de akte waarbij A de eigendom overdraagt aan B. De notaris moet daarom de inzending van de akten in de volgorde AB en vervolgens BC doen. Technisch noch juridisch een probleem, maar slechts een aandachtspunt.
Samenvattend
Koop je een woning en vindt de levering plaats binnen zes maanden nadat de woning aan jouw verkoper is overgedragen, maak dan duidelijke afspraken met de verkoper over de volgende punten:
- Komt het voordeel van artikel 13 Wbrv (dat jij alleen overdrachtsbelasting hoeft te betalen over wat jij meer voor het huis neertelt dan jouw verkoper heeft betaald) toe aan jou of aan de verkoper ?
- Als afgesproken wordt dat de verkoper het voordeel krijgt, moet jij dan de door hem betaalde overdrachtsbelasting volledig vergoeden of slechts gedeeltelijk ?
In het eerste geval betaal jij meer overdrachtsbelasting dan je op basis van de wet zou hoeven te doen. Maar de verkoper wordt in dat geval volledig gecompenseerd.
In het laatste geval betaal jij exact evenveel (overdrachtsbelasting en gedeeltelijke vergoeding) als je betaald zou hebben over de totale waarde van de woning.
In het eerste geval heb jij dus een nadeel en de verkoper een voordeel.
In het tweede geval heb jij dus geen nadeel, maar ook geen voordeel.
Het nadeel zit dan aan de kant van de verkoper. - Als je twijfelt over het resultaat van de clausule die met betrekking tot de vergoeding van de overdrachtsbelasting in het koopcontract is opgenomen, raadpleeg dan je notaris.
Bron: column van Ernst Loendersloot, senior kandidaat-notaris, van 15 februari 2019 op www.ntrs.nl